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《原创评论》北京新刮起的涨价风助推央企滞留房市  

2012-12-13 09:37:44|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一度炒得沸沸扬扬的房地产非主业央企“退房”一事,两年过后,78家被国资委要求退出房地产业务的央企,只有不到1/4履行了“承诺”。而退出的央企,转让的也都是股权不足5亿元的小项目。

相反,一些应当退出房地产业务的央企,还在直接或间接地拿地。而原本没有房地产业务的央企,则通过建立各类产业园、工业园、科技园等方式,变相在地方拿地,从事房地产经营业务。

那么,为什么国资委的“退房令”最终会变成一纸空文,只有不到1/4的央企响应呢?显然,原因是多方面的。

毫无疑问,利益需求无疑是央企“退房令”失灵的最主要原因之一。众所周知,尽管在一系列调控政策的作用下,房地产的“暴利时代”已经结束。但是,“好日子”并没有停止。从事房地产开发的企业,仍然享受着比一般企业、特别是实体企业丰厚得多的利益。据相关机构提供的数据,目前房地产行业的平均净资产收益率仍维持在10~20%之间。特别在经济出现下行、多数企业比较困难的情况下,这样的净资产收益率,应该是相当高的。

以曾在2010年退出远洋地产的中国远洋为例,当年净资产收益率高达14%以上,但去年净资产收益率大幅下滑至-30%。相比之下,远洋地产的净资产收益率则要稳定得多,2008年~2011年一起维持在6%~8%的水平,没有出现明显的波动。

更重要的,由于央企一般都“块头”很大,资金实力很强。其旗下的房地产企业,也有足够的实力应对国家的政策调控,不会象小打小闹的小开发企业一样出现“资金链”断裂的问题。一旦退出,就意味着失去了一块巨大的利益。这对央企来说,显然是不愿把到嘴的“肥肉”转让给别的企业的。

而业绩需求则是央企不愿退出房地产业务的又一重要原因。对央企来说,做大做强是最主要的目标之一,特别是做大,更是不能有任何松懈。因为,按照国资委的考核办法,规模和效益是最重要的两个指标之一。而且,这些年,央企大力度的整合以及进入世界500强的压力,也使许多企业坚定了走规模扩张之路。央企大踏步地向地方扩张,到处投资,到处圈地,也是这种压力的现实反映。

但是,由于单纯依靠实业拓展,要想迅速做大企业、做多利润、做好业绩,难度是相当大的。特别是近几年,能够保持实业不下滑、效益不明显下降,已经相当不容易了。唯有房地产业务,只要将地“拿”到手,就不悉业绩上不去,效益起不来。而一旦企业规模做大了,资产做多了,效益做好了,不仅对企业有利,对经营者更有利。在这样的业绩思维下,不愿“退房”也就很好理解了。

当然,在央企“退房”问题上,国资委只提出了“退房”要求,而没有制定退出的时间表,可能也是央企“退房”效果不佳、多数央企迟迟不愿退出的重要原因之一。

能够理解,国资委提出78家房地产为非主营业务的企业退出房地产市场,也与当时的特殊情况有关。事实上,用行政手段让这么多央企在两、三年时间内退出房地产市场,本身也是不符合市场经济要求,是违反经济发展规律的。

央企要逐步退出竞争性领域,也需要一个过程,也需要遵循市场规律。事实上,中国的房地产业,也需要有一些央企的参与,需要通过央企来平衡房地产市场的关系。不然,房地产市场也很难形成平衡效应。特别是中低收入阶层的住房问题将很难得到解决。

关键是,央企在房地产市场,没有扮演好自己的角色,没有承担国有企业应当承担的责任。相反,却利用强大的资金实力和特殊资源,成为房地产市场的特殊群体。如果央企在房地产市场,能够在承担政府责任、建设保障房等方面更好地发挥作用。或许,中国的房地产市场就不会出现今天这样的格局,央企也就不需要退出房地产市场了,

所以,国资委要求央企退出房地产市场,可能只考虑了某种需要,而没有考虑可能和其他方面的需要,更没有对央企在房地产市场的功能作用作出合理定位、合理安排。这一点,必须引起高度重视。不然,即便78家央企退出房地产市场了,央企对房地产市场的正面作用也难以得到充分发挥。

促使央企对“退房令”置之不理的,还有一个原因,就是地方政府在吸引央企投资方面给予的大量的优惠政策,也使得央企欲罢不能。因为,几乎所有的央企,在向地方扩张过程中,都得到了相当可观的政府优惠政策。这其中,也包括从事房地产开发的央企。同时,那些主营业务不是房地产的央企,在向地方投资实体产业项目时,也往往提出了房地产开发的要求。地方为了项目的需要,也就被迫给予了相应的开发用地。

尤其值得注意的是,这些开发用地,一般都是与实体产业项目相捆绑的,其所得到的优惠政策,也大致与实体产业项目相当。如果退出,就意味着这些优惠利益将一并转让给其他企业。对央企来说,当然是不愿接受的。

所以,央企迟迟不愿“退房”,相当一部分也是在等待房地产市场的复苏,将地方政府给予的优惠政策享受完以后,再退出房地产市场。

相反,国资委在要求央企退出房地产市场过程中,能够在政策上进行一定的调整,不是勒令退出,而采取整合的方式,并将可能存在的利益纠葛,通过一定的方式在转让和被转让企业之间进行适当的调整与优化,是否更有利于央企的退出呢?而这样操作的最大弊端,则是对其他所有制房企的不公。比较有效的办法,就是将需要退出的房地产业务,重新整合成几家房地产开发企业,并给所有从事房地产开发央企下达社会责任指标,承担地方的保障房建设、保障房开发。如此,央企对房地产市场的贡献可能会真正体现。

总之,78家央企退出房地产市场的目标不能变,但是,操作的方式需要改变,对央企从事房地产开发的职能也要调整、责任更要明确。

继5月出现短暂反弹后,在改善性需求大举入市的拉动下,来自市房协昨日发布的数据显示,北京11月新建商品住房成交均价达到2.18万元/平方米,环比上涨5.2%,创下调控以来最大月度涨幅。

根据市住建委网签数据,11月北京新建商品住房成交0.83万套,环比减少1.1%。其中,140平方米左右户型的成交占比环比增加约4个百分点。在价格方面,11月全市新建商品住房成交均价达到2.18万元/平方米,环比上涨5.2%

   从以上数据看房市,大有任大炮轰之有声之势。明年三月份要暴涨的预言恐要实现,肩负重任的新一届领导人应如何处理新一轮涨价风,也是考量国企大鹗们对国家兴衰的试金石。如果不果断有序地一刀切的退出房地产业,那回归理性房价的许诺就成为一句空话。而由此而产生的通货膨胀会越演越烈。


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