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调控目标尚未实现,中国房市任重道远  

2012-12-18 09:31:28|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者:夕阳余晖

13日下午,在中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社联合主办的“建成‘住有所居’的小康中国”经济学家论坛上,财政部财政科学研究所所长贾康等十位专家普遍认为,今年房地产调控目标已基本实现。

支撑经济学家们“楼市调控目标基本实现”的依据是,列入国家统计局房价监测的70个城市,有50个城市同比下降了。

但是,约7成左右的城市房价出现下降,是否就意味着楼市调控目标已经基本实现呢?显然,下这样的结论还为时尚早,依据也不充分。

首先,房价还没有形成全局性下降格局。50个城市出现同比下降,占70个城市的比重还不足70%,也就是说,仍有30%多的城市是没有出现下降或上升的。没有列入监测范围的城市,是否也都出现了下降,尚不清楚。实际上,没有列入监测范围的中小城市,房价下降的情况并不比大中城市好。特别是县一级城市,下降的比重可能比磊中城市更低。所以,在房价下降尚没有形成全局性格局的情况下,就认为楼市调控目标基本实现,是不可靠的,也是缺乏依据的。

第二,房价下降的基础并不牢固。从目前的实际情况来看,造成房价下降的主要原因,还是限购、限价等行政手段的作用,而不是市场的自我调节。一旦行政手段退出,房价会不会出现反弹,还很难说。近一段时间以来,包括原国家统计局局长邱晓华、全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生在内的专家、学者,都纷纷发表看法,认为房价还将继续保持上涨势头,且上涨的时间要保持10年左右,增幅则在7%以上。开发商代表任志强更是叫嚣,房价将出现暴涨。虽然都是一家之言,但至少可以看出,在房价问题上,涨的预期比跌的预期更强。这也为行政手段退出后房价可能出现的上涨,打下了伏笔。所以,用房价来判断楼市调控目标有没有实现,是不可靠的,也是依据不充分的。

第三,维持楼市健康、有序发展的框架并没有真正搭建起来。本轮楼市调控虽然政策很密、措施很严、力度也很大,但是,更多的都是治标不治本,如控制土地供应、限购、限价等。按照市场经济要求,这些政策措施都只能短期和阶段性使用,而不通长期运用。楼市的健康、有序发展,更多的需要依靠制度、税收等法律手段、经济手段来维持。恰恰相反,在这方面,调控政策已经出台近四年了,这些手段几乎没有发挥多大作用。即便是房产税,也仍处于研究阶段,连试点都没有真正迈出,又何谈“调控目标基本实现”呢?又有什么措施保证房价不会出现反复、楼市不会陷入新一轮不规范发展状态呢?

第四,保障性住房制度和体系尚未形成。就中国这样的发展中人口大国、基尼系数已经突破0.6的国家来说,“保障”二字显得尤为重要。而按照中国人的传统习惯,住房保障则是整个社会保障体系中最重要的环节之一。但是,现实却告诉我们,中国的住房保障体系远没有形成,保障性住房制度也严重滞后。在这样的情况下,仅仅凭借房价出现了一点下降,就怎么能够认为调控已经“基本实现目标”呢?必须注意,在保障房建设方面,地方政府并没有真正按照中央的要求去做,真正意义上的保障房,也远没有数据所反映的那么好。这其实已经成为一种隐患,且随时可能出现问题。

事实上,判断楼市发展是否健康、有序,房价只是一种反映,而不是标准。判断楼市是否健康、有序的标准,是制度、规范、市场的调节功能、政府的职能作用。如果制度健全了、运行规范了、市场的调节功能发挥了、政府的职能作用也体现了,即便房价出现上涨,甚至快速上涨,也不可怕。依靠市场的作用,是能够将其调节到理性状态的。问题就在于,目前的楼市在制度层面上,还有很大的缺陷,在运行过程中,还有太多的不规范因素,市场的调节功能远没有得到发挥,政府的职能作用则起了相反的效果。也正因为如此,房价才会出现不规范上涨、盲目上涨、过度上涨。

所以,要使楼市调控的目标真正实现,就要尽快在制度建设、规范运行、规则制定等方面下功夫,把维持楼市健康、有序运行的篱笆扎牢,让楼市不能成为脱缰的野马。这才是关键,也是调控目标有待实现的步伐。
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