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调控不能空谈,地王应认知  

2012-12-25 19:56:07|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者:夕阳余余晖

近一段时间以来,各地“地王”频现,让职能部门坐不住了。12月18日,国土资源部召开新闻发布会,要求各地采取切实有效的措施,避免出现“地王”。 同时,还对典型案例、重点对象进行公开调查。而近期刚刚出现的今年全国总价“地王”——江苏省南京市下关区滨江2号地块被列为首个调查对象。

在房价出现异动、市场行情看涨、购房者表现出恐慌情绪的情况下,对市场泼泼冷水、压压火、提提警示,是完全应该的,也是完全符合调控要求的。但是,如何泼水、如何压火、如何警示,却是一个很有讲究、很需要谋略的问题。

据悉,除对“地王”进行公开调查之外,国土部将在土地上市交易过程中,采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式,避免“地王”的再现。亦即对总价较高的地块,实行分割处理,划为多宗地供应。同时,对地段较好、单价较高的优质地块,则综合采用多种竞价方式,或招标出让,或提高付款难度,或与条件较差的土地“捆绑”供应。

这种没有产生任何化学反应的“物理手段”、“物理疗法”,虽然可以在一定时间内控制住诸如总价“地王”、单价“地王”等的出现,却是换汤不换药,不会对地价、房价产生任何正面作用。无论对开发商还是对购房者来说,该付的钱一分也没有少。只有地方政府,在这样的方式中继续成为最大的获利者。

我们说,控制地价,不能只在形式上做文章,而要在内容上寻突破。将土地进行分割处理,从表面看,总价是下来了,也不可能再出现总价“地王”了。但是,这样做的结果,可能比合在一起的价格还要高。更重要的,依靠这样的方式出让土地,会让开发出来的商品房缺乏整体感、合理性,使生活环境、各种配套等也很难一致,形成事实上的不合理、不协调、不统一。

至于将“优质”地块与条件较差的地块“捆绑”上市,就更是没有任何道理,也不符合市场规律。搞不好,还会发生暗箱操作、私下交易等问题。因为,这种类似于“拉郎配”的方式,已经完全脱离了市场规律,是一种“瞎指挥”、“瞎胡闹”。

倒是提高付款难度,譬如提高首付款比重、将最后一笔土地款支付时间提前等,可能对开发商拿地会形成一定的压力,也使开发企业“竞价”的内在动力减弱。毕竟,在融资成本较高的大背景下,提前付款会增加一定的开发成本,减少开发利润。

事实上,造成“地王”频现的真正原因,并不在土地市场,也不在开发商,而在地方政府。一方面,土地价格越高,地方政府获得的利益就越大。因此,地方政府没有“降”地价的内在动力。相反,会想方设法抬高地价,从而使政府收益最大化;另一方面,所谓的“地王”,不乏政府暗箱操作的成分。因为,如此高的地价,多数项目是不赚钱的。但是,开发商又不是慈善家,怎么可能做亏本赚幺吓的买卖呢?这其中,地方政府一定会与拿地的开发商有某种默契、某种承诺。不然,开发商是不可能以这样的价格拿地的。用“物理手段”“物理疗法”控制“地王”的做法,就是做给消费者看的,是为了应对舆论的压力。

所以,要想真正控制“地王”的再现,还是要采取“化学手段”、“生物疗法”,亦即能够对地方政府、开发商都能形成约束作用、制约效果。如要求地方政府必须将土地收益的50%以上用于保障房建设、所有开发地块都必须确保保障房面积不小于全部面积的30%、拿地的首付款不能低于总价的60%等。同时,有效增加建设用地供应数量,且新增部分保障房建设的比重不能少于50%等。

同时,对目前比较普遍存在的地方政府与开发商“事先约定”问题,进行全面的调查,并依据情节予以严肃处理。自然,开发商就不敢再随意拿地、随便当“地王”了,地方政府也不敢暗箱操作了。

由于中国的土地市场还不太成熟,政策的制定权在中央,但执行权在地方。如果地方政府不认真执行政策,政策再好,也难以取得满意效果。所以,对“地王”频现的问题,切莫用不疼不痒的“物理手段”和“物理疗法”,而要用“化学手段”和“生物疗法”,让政策能够在地方政府、开发商之间能够产生化学反应,形成约束效果。只有这样,“地王”才不会频繁出现。即便出现“地王”,如果都符合市场原则,符合房地产市场发展的规律,地价与房价之间能够有效融合,准确反映市场供需状况,也就不必过于担心了。

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