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【转载】管住土地才会稳定房价 作者:夕阳余晖  

2013-05-08 10:49:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【华夏论宇】

管住土地才会稳定房价

作者:  无法估计的房价涨落   作者: 夕阳余晖 - 中国作家协会会刊 - Chinese Writers Asso夕阳余晖        编辑:  我们到底需要什么样的冠军 - 中国作家协会会刊 - 中国作家协会会刊阿刘


 

土地抵押是企业获得贷款最主要的手段之一。凡是土地资源比较丰富的企业,获得贷款的难度就小。反之,难度则大。而对银行来说,土地抵押则是风险最小、可控性最强的一种贷款方式。所以,银行在审查贷款手续时,一般也是对土地抵押优先考虑、优先办理。也正因为如此,那些土地资源较少的企业,特别是中小企业,从银行获得贷款的难度就要大得多,融资成本也会高得多。

而从过去的情况来看,土地抵押贷款,一般都是发生在实体企业身上。因为,只有实体企业才会掌握一定的土地资源,才能通过土地抵押获得相应贷款。更重要的,由于实体企业的土地一般都是按照实体产业的价格进行评估,价值很低,获得的贷款数量也很少。对银行来说,基本没有风险。即便企业因为经营不善出现关闭、歇业和破产,银行也能从土地上将风险降到最低点。

但是,随着房地产业的快速发展,特别是城市建设步伐的加快,土地抵押不仅成为贷款的主要发放渠道,而且土地的抵押价格也在不断上涨,绝大多数土地的抵押价格都达到了过去的几倍、十几倍,甚至几十倍。

据国土资源部近日公布的《2012年中国国土资源公报》显示,截至2012年底,全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积已达34.87万公顷,抵押贷款总额则高达5.95万亿元。按照这一数据测算,每亩土地抵押贷款的金额已达到110万元/亩以上,比起过去10多万、20万一亩的贷款金额,高出了过去实体企业贷款幅度的5~10倍。这其中,超过10倍以上的贷款也是比比皆是。

贷款折价幅度大幅提高的主要原因,在于这些土地绝大多数都是建设用地、开发用地,商业价值远高于实体产业用地。

众所周知,这些年,房价所以出现大幅上涨的现象,最关键的原因,就是土地价格的过快上涨。一方面,土地价格的上涨,能够给地方政府带来巨大的收益,可以为政绩工程、形象工程等提供强有力的财力支撑;另一方面,银行为了确保贷款不出现风险,也会助推土地价格的上涨。因为,在这些充当了抵押物的土地上,还有大量的居民用房、经营用房等,相当一部分土地的实际价值可能还抵一小拆迁成本。如果土地价格不拉上去,贷款的风险就会很大。

也正因为如此,34.87万公顷的抵押土地,就极有可能成为下一步房价上涨的重要推手。特别是掌握在政府融资平台手中的土地,更会成为地方政府抵制楼市调控、推高地价、推高房价的一种隐形力量。同时,开发商为了将掌握在手中的土地升值,也会与地方政府结成利益共同体,共推他人和房价上涨。

所以,要想确保房价不再上涨,如何采取强有力的手段,如发行地方债券、建立政府偿债基金等,将政府通过融资平台抵押在银行的土地释放出来,将掌握在开发商手中的土地以调控和执法的方式尽快开发,不然,就依法没收或收取土地战胜费,而不让开发商在捂地中获取暴利。只有这样,房价上涨的内在动力才会降低,房价也才会回归理性。


管住土地才会稳定房价

夕阳余晖

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