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jiang8-8-8-8的博客

游刃于博海诗文之间、虚心创作美文共享、汲取青年人之灵气、学古人之大气,共进同勉

 
 
 

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一位文学痴迷者,集一生之经验,不断探索新文学的发展,把有限的生命投入到无限地创作中去。

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【原创】意愿虽好但要合理评估才会事半功倍  

2014-11-30 11:29:41|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据报道,针对地方政府收购商品房具体操作问题,住房和城乡建设部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见,具体对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。

众所周知,无论是中低收入阶层买不起房、租不起房的问题,还是商品房库存太多的问题,都是目前各级政府十分头疼的问题,也是必须尽快解决好的问题。一方面,如果中低收入阶层的住房问题长期得下到解决,长期处于居无住所或居住十分困难的状态,就有可能引发严重的社会矛盾和社会问题,成为社会不稳定因素,甚至对党和政府的信任产生影响;另一方面,如果房地产市场持续处于低迷状态,开发商手中的商品房无法变成现金,变成市场流动性。那么,“资金链”断裂的矛盾就随时可能爆发,使其变成一个个的“炸药包”,带来严重的经济风险。尤其值得注意的是,由于相当一部分开发企业,特别是中小房企,不仅负债累累,而且都与其他企业建立了互保关系。一旦有企业出现资金链断裂的风险,就会拖累一批企业,使其成为地区性金融风险。

在这样的情况下,收购商品房作为保障房,不仅能够有效解决中低收入阶层的住房问题,而且可以有效化解开发企业的资金紧张矛盾,同时还能缓解地方政府建设保障房的资金压力,可谓一箭多雕。

现在的关键是,这样的方式是否可行,政府能够以什么样的价格收购保障房,又以什么样的价格向中低收入阶层出让保障房,在出让保障房过程中能否做到公平、公正、公开、透明。特别是收购价格,以什么样的水平收购,才能相对合理,是此项工作的核心。如果收购价格过低,开发企业是不大可能出手的,政府也没有权力逼迫开发企业低价转让手中的商品房。但是,如果收购价格太高,在中低收入阶层普遍购买力很低的情况下,也是一个问题。因为,政府不可能将这些房全部用于公共租赁房。更何况,目前地方政府也没有这样的财力集中那么多商品房在自己手中。

正是在这样的大背景下,政府要想将此项工作顺利推开,就必须对商品房的收购价格有一个比较明确的核定标准和评判手段,既不让开发商过度吃亏,也不能造成国有资产流失,更不能出现腐败问题。

客观地讲,由于目前市场比较低迷,且购房者的购房热情很低,加上多数开发企业资金链存在问题。因此,在收购价的博弈方面,开发商应当多做一些让步。要知道,如果继续捂房不卖,别的不说,仅庞大的财务成本,就会让相当一部分开发商被活活拖死。也正因为如此,政府在与开发商洽谈价格时,可以将价格与市场紧密结合起来,将开发商捂房可能需要支付的财务成本作为压价的筹码,让开发商不要对价格抱太大希望。应当说,如果能够按照这样的思维去商谈价格,商品房的价格还是不会太高的。

当然,即便开发商愿意在价格上作出让步,按照目前的实际价格,要想使商品房变成保障房,还是有比较大的价格差距的。这里,就应当进行一些技术处理了。首先,对确实没有任何住房的中低收入者,政府应当以财政补贴的方式,将价格压到他们可承受的范围,然后让其购买。需要把握的是,凡是以这样的方式出让房屋的,双方必须签订一份合同,那就是这些房屋进行二次转让时,必须按照购买这些房屋时政府补贴的比重,将房屋出让收入上交政府。否则,不允许转让;第二,对有自居房,但面积明显偏小的中低收入者,在向他们出让保障房时,必须将自居房上交政府,并按市场价评估,作为购买保障房的资金。不足部分由政府补贴,二交转让时,按照与前面相同的办法处理;第三,对确实无能力购买保障房的居民,采取租赁方式。严格地讲,公共租赁房的数量必须控制,不能比重过大。

也正因为如此,为了更好地推动此项工作,政府必须从财政和土地出让金中,拿出一部分资金,建立商品房收购基金,以推动收购工作的进行。同时,在购房者身份认定方面,要做过细工作,确保真正买不起房的居民能够买到这样的保障房、能够租得这样的保障房,防止不法分子套房套利。

总之,这是一个一举多得的大好事,好事就必须办好。特别是收购价的确定,必须科学、合理、公正、客观,要向社会公开,接受社会监督,确保不发生腐败和违纪问题。


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