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从潘石屹抛售看商用地产的走向  

2014-03-06 10:13:29|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者:夕阳余晖

深受开发企业青徕,并被多数开发企业当作未来赚钱主力的商业地产,如今,也遇到了发展瓶颈,作者:夕阳余晖面临严峻考验。

据媒体报道,斥资41亿元投资近三年,仅溢价11.26亿元,SOHO中国就将上海两个项目打包抛售了!与一度以300亿元“光速进军上海”相反,SOHO中国董事长潘石屹表演了一出“反转”戏码,开始主动收缩在上海的布局战线。

潘石屹此举,与李嘉诚抛售陆家嘴上海东方汇金中心可谓不谋而合。潘石屹对此的解释是,作出这样的决策,主要是为了调整北京和上海两个城市的投资比例,加重北京的投资力度,使北京和上海两地达到平衡。

而事实上,潘石屹在北京的商业地产做得也不尽如人意,除20139月以19.22亿元取得位于北京丽泽金融商务区E-04地块的土地使用权外,上一次通过公开市场在北京拿地还要追溯到2009年。将上海的商业地产项目抛售,是否就会到北京拿地,从潘石屹近几年的做法看,还真的难抱太大希望。

业内人士分析,潘石屹作出这样的决策,更多的可能还是为了转型需要,亦即从过去的销售转向持有,等待市场的转变,以此来获得效益最大化。

应当说,这是很多开发商都在认真思考而又十分纠结的问题。销售物业,在目前的市场行情下,确实难度很大。北京、上海等一线城市,消费热点还比较多,商业地产可能产生利益的空间也相对比较大。但是,对二、三线城市来说,由于自身存在的矛盾和问题,以及近年来商业地产的过度规划与开发,多数城市已经出现了商业地产的相对过剩现象。也就是说,谁购买了这些物业,要想将成本收回,难度相当大。搞不好,每年获得的利润,可能连利息也难以承担。在这样的情况下,购买商业物业的热情就不断降温。谁要继续开发商业地产,就有可能面临物业严惩压舱的现象。

如此一来,要想开发商业地产,就必须将持有作为主要方式。而持有物业,将面临两个方面的严峻考验。一是资金实力,二是对市场前景的判断。对前者来说,具备这种条件的开发企业并不多。即便是SOHO中国,要想持有过多的物业,恐怕也不现实。潘石屹作出抛售上海商业地产的决策,很大程度上可能也是受制于资金。因为,他不可能全部领先银行贷款或其他融资来持有大量物业。这样做的结果,很有可能使他入不敷出。而完全依靠自有资金,又没有这样的实力。唯一的办法,就是收缩战线,减少开发范围,压低资金需求,确保持有物业的持有成本不会太高,使持有的增值能够满足融资成本的增长。

而对后者来说,潘石屹所以抛售在上海的商业地产,而已北京,可能只是一种借口。要知道,对开发企业来说,并没有什么城市之间的平衡。要说平衡,就是赚钱与不赚钱的平衡。如果上海的市场前景很好,他就根本不会考虑北京与上海是否平衡的问题了。他这样做的主要原因,还在于对未来一段时间上海的商业地产信心不足,或者说上海的商业地产已经出现了相对过剩的问题。如果继续开发并持有物业,短时间内很难产生较好效益。更何况面临着较大的资金压力呢?如果能够通过减少上海的商业地产,更好地将所持有的物业效益最大化,也就达到目的了。

事实也是如此,对上海来说,无论是商业地产前景还是商业消费前景,在全国仍然是最有前途的城市之一。但是,由于自贸区的设立等,进入上海的商业地产开发企业以及资本等已经过多,可能产生的竞争也越来越大,短时间内已经无力消化和容纳。如果死守上海,可能产生的投资风险也会很大。与其等待恶性竞争,不如以退为进,等竞争过度现象消失以后再重新打回来,并占领制高点。

SOHO中国能够发展得这么好,主要不就是决策比别人科学,行动比别人快捷吗?而中国的商业地产,无论是一线城市还是二、三线城市,事实都已经呈现出相对过剩的现象。很多人担心中国的房地产会崩盘,依我看来,最危险的并不是普通房地产,而是商业地产。普通房地产、尤其是商品房建设,已经引起了决策层的高度关注,并出台了一系列的解决举措。但是,商业地产开发仍然处于无序状态,且在地方政府的强力推动下,多数城市都在超前布局与规划,都在过度实施。有专家预言,未来的三到五年,中国的很多城市都有可能出现商业地产尸体遍地的现象。

此话不是危言耸听,中国的地方政府及其官员,他们要的就是眼前的利益,眼前的政绩,眼前的辉煌。至于未来,那是后任的事。如此思路和思维,又怎么可能不出现商业地产尸体遍地的现象呢?商业地产相对过剩的问题,又怎么可能不成为未来一段时间经济社会发展的突出矛盾与风险呢?

商业地产发展,已进入了瓶颈状态。而产生瓶颈的主要原因,还是城市的过度发展与超前,以及与经济社会发展的不协调。这个问题,必须引起决策层和管理层的高度重视。切不要以为商业地产不会象商品房那样对老百姓产生严重伤害,一个城市如果出现大量的商业地产闲置现象,不仅是对社会财富的巨大浪费,也是对广大居民的心理和精神伤害,是对地方发展前景信心的伤害。要想解决这一问题,关键要看地方政府能否象潘石屹一样主动撤资和抛售商业地产,调整发展思路。


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