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[原创]“央五条”其实意能否救市  

2014-05-19 12:49:54|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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正当中国楼市处于市场分化与调控调整阶段,房地产销售逐渐下降,房贷资金成本不断上升。如笔者所料,4月份央行宣布农村商业银行降准0.5%之后,必有动作。为了稳定市场预期与支持落实国务院首套房贷政策文件,2014年5月12日,央行 “央五条”出台,明确要求支持个人住房贷款。2014年5 月 12 日,中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会,15 家商业银行参会。会上重点就落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作进行研究,并针对目前存在的问题提出五点要求。一是合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;二是科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平;三是提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款;四是有效防范信贷风险,严格执行个人住房贷款各项管理规定,加强对住房贷款风险的监测分析;五是建立信息沟通机制,对社会关注的热点问题,及时给予回应。

  房价成为政治性的符号,暗示房价上涨不会死人,下跌则会死人。央行此时抛出“央五条”房贷新政,说明央行真急了。即使是重申支持首套房贷款政策,并无实质性放松房贷,却透露出央行“救市”的背后意图。支持“首套住房信贷”已上升到国家政治层面,不仅是考虑到中央稳定经济增长与政治大局及人心的需要,且是涉及市场利率化改革的影响。最关键是防止中国房地产局部崩盘与房价、地价下跌,稳定楼市与金融市场预期的强烈信号。一旦房价、地价全面大跌,势必产生银行金融系统风险,爆发金融危机,危机中国经济。央行告诫银行要“讲政治”,因为住房问题是民生头等大事。说明银行过分的“唯利是图”,不严格执行国务院支持“首套住房”保刚需的政策。但是银行作为商人与国有企业的国有资产,“让利”意味着损失,所以银行不肯“流道德血液”。显然,银行首套房与利率收紧,主要是去年下半年银行“钱荒”与市场利率化的存款减少及首套房贷的回报低、可放贷的资金少、资金成本上升等中国经济、楼市下信,局部市场风险加大有直接的关系。

  不可指望“央五条”可以“拯救”楼市,短期内根本无法逆转房价降温的大趋势。按“央五条”房贷新政的内容看,基本属于“窗口指导”的重申与强调,其市场心理预期作用大于楼市实际效果。但“窗口指导”具有一定的市场意义,发出稳楼市的强烈信号。一是有利落实“支持首套房政策”,保护刚需。二是刺激楼市刚需,促进销售成交。三是一定程度上缓解首套房刚需群体的购房压力。毫无疑问,当前中国楼市分化加快与市场内部调整的压力背景下,“央五条”短期内无法阻止房地产市场的降温态势,但绝非市场所传的崩盘的节奏。估计国有、商业银行会在6月份跟进落实支持首套房政策,央行和银监会则配合出台激励银行房贷的措施,譬如定向增加放贷额度,以利益诱导商业银行去行动。因此,银行是否能够改变当前房地产贷款遇冷的状况,执行首套房贷优惠政策,关键取决于银行贷款额度与央行、银监会的激励措施是否足够。

  一是优先满足首套自住房贷款者需求。2013 年下半年以来,由于银行“钱荒”及资金成本提高等原因,商业银行个人房贷额度逐渐收紧,针对首套住房贷款者的利率优惠也难以寻见。本次会议要求商业银行加大房贷支持力度,而支持对象非常明确地指向了“首次购买自住普通商品住房”的消费者。差别化信贷政策再次体现中央“有保有压”的调控基调。保障合理自住需求,抑制投资投机需求,信贷政策将为房地产市场刚性需求的平稳释放提供有效保证。

  二是合理确定利率水平。受市场需求的上升和互联网金融产品对银行吸储能力的冲击,银行的资金成本不断上升,进而使得按揭贷款的定价有所提高。各大银行的首套房利率都有不同程度的增长,例如招商银行新发放的首套房利率由9.7折提高到上浮7.6%,中信银行首套利率上浮8%。在此背景下,本次会议要求各银行更加科学合理的确定首套房贷款利率水平,目的仍在于保障首套房购买者的刚性需求,使贷款利率稳定在此类贷款者的承受范围之内。三是提高贷款效率。受贷款规模影响,银行房贷积压、不能放款的情况频繁出现,显著影响了个人房贷的放款效率。银行贷款审批和发放期限普遍从原来的一个月拉长到两个月以上,部分贷款者长时间无法获得贷款。此次会议明确提出了对提高贷款效率的要求,目的在于降低符合条件的贷款者的借款难度,使其购房需求得到满足。

  四是加强风险管理。此次会议的纪要内容显示,各大银行均反映目前还未发生大规模的“弃房”现象,但大额房贷断供的情况却屡有发生。对于这种情况,由于抵押率相对较低,最终出现风险的可能性不大。但由于涉及到首套住房贷款,银行无法采取强制性处置手段,一些潜在风险仍然存在。在中央要求银行保证刚性贷款需求的前提下,银行做好贷款服务的风险管理工作就变得尤为重要。只有更加严格地做好对贷款者资质的各项审核工作,才能将潜在风险降到最低。坚决贯彻“有保有压”,释放刚需平稳市场预期.“央五条”出台后,银行方面纷纷表态将尽快根据央行要求制定细则。

  平安银行 5 月 12 日称,将支持自主性住房的贷款需求,并根据情况随时调整房贷政策。目前商业银行的经营行为日趋市场化,“央五条”的出台将促使商业银行进行信贷结构调整,优先保证按揭贷款的授信额度、加快投放速度,商业银行对于个人住房贷款的态度将更为积极。但由于银行大额房贷断供案例出现、利润空间压缩等风险因素影响,各商业银行需先对自身经营利润进行综合考虑,实际支持力度或将相对有限。不可否认的是,在商品住宅销售呈现低迷的背景下,“央五条”的出台无疑将对市场形成利好,尤其是针对刚需购房的贷款支持将在一定程度上起到稳定市场预期的作用,从而平稳当前部分城市的市场波动情况。

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