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【原创】单一强调消化库存恐难改变房地产现状  

2014-07-25 10:18:58|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刚刚履任住房和城乡建设部部长的陈政高,召开了其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。会上,陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见,其中,千方百计消化库存是第一条意见,也是下一步工作的重点。

应当说,目标是正确的。因为,目前楼市最突出的矛盾之一,就是库存十分严重。尤其是前几年房地产市场十分火热的城市,建成的商品房已不是库存,而是累赘。如温州、鄂尔多斯、常州等。不然,房价也不会拦腰斩断。

现在的问题是,去库存说起来容易,做起来却并不简单。一方面,在楼市的持续低迷下,消费者已经失去了购房的动力。即便是刚需者,也在等待观望。因此,指望消费者主动帮助政府消化库存,难度相当大;另一方面,由于楼市持续低迷,加上经济不景气,地方政府已经到了十分难过的地步。经济指标上不去,财政收入上不去。如果只将目标放在消化库存上,是无法满足地方政府的政绩需要的,也是会给地方的正常运转带来影响的。在这样的情况下,很多地方可能会在一边消化库存的同时,继续大拆大建,继续增加市场的供应量。如此,别说消化库存,不增加新的库存就已经很不错了。

也正是基于这样的矛盾背景,在如何消化库存问题上,就不能简单地提消化库存的口号,而应当立足于现状,立足于地方政府的心态,立足于房地产市场发展与经济的协调,在政策上给予强有力的支撑。其中,如何确保政策的稳定,是能否真正做好消化库存工作的关键。

众所周知,今年以来,有关限购政策松绑的传言,不断刺激着公众的神经。按照媒体披露的消息,多数城市都在打取消限购的主意。有的甚至不仅取消限购,还在出台刺激消费的配套政策。同时,央行也在鼓励银行支持住房消费。

我们说,是否取消限购,本身并不重要。作为一项行政管制措施,已经实际多年,不仅效率已经很低,再实施下去,确实会对房地产市场的健康发展产生不利影响。但是,是否取消限购,也不能完全由地方说了算,更不能允许地方在取消限购的同时,还配套其他刺激房地产市场的政策和措施。

实际上,在现行政策下,管理层完全可以根据各地的实际,对限购政策作出是否取消,哪些地方可以取消,哪些地方还应当保留一段时间的安排,而不是任凭地方只做不说,或想做不敢做。否则,房地产市场会陷入另一种混乱。

更重要的,在是否取消限购问题上,管理层还可以从稳定市场政策的角度出发,对地方政府可能出台的刺激政策加以控制。也就是说,限购可以取消,但也决不能放任自流,任凭地方政府为了加强一时之需而出台刺激政策。如为了配合消化库存,对一些已经明显供过于求的城市,应当严控其土地上市,严控其补充新的房源。即便是保障房建设、极户区改造等,也可以按照政府统一购买的方式,配合库存消化,而不是继续大量增加新的供应。

在此基础上,加快房产税政策的研究制定工作。虽然房产税未必能够将房价压下来,但是,却可以将市场的秩序规范起来,将购房行为规范起来,从而给市场增加稳定元素。而且,可以通过增加地方的税收,缓解地方的财政困难,平复地方政府的财力紧缺心理。

必须承认,楼市调控已进入转折期。在这个转折期中,如何才能比较平稳地过度到以市场化为核心的轨道上来,一方面,要确保政策的相对稳定,以稳定政策的方式稳定市场;另一方面,要加快立法步伐,加快市场规则制定步伐,以市场对资源配置起决定性作用来解决房地产市场的问题,最终实现房地产市场的健康发展。

消化库存确实是下一步的重点,如何消化,如何确保消化过程中不大量增加新的房源,是值得管理层研究和解决的问题。

所以笔者认为,单一强调消化库存恐难改变房地产现状.

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