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jiang8-8-8-8的博客

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【原创】中国的房产税能起到抑制市场作用吗?  

2014-10-06 14:53:24|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,央行和银监会出台了旨在拯救楼市的“信贷新政”。关于房地产问题的讨论,再次盖过A股的“牛市之争”,成为最炙手可热的财经话题。


在讨论中有研究者预测,未来房产税对大城市楼市的影响,会远远大于中小城市。尤其是四大一线城市,由于在房产税出台前不可能取消限购,房价没有喘息的机会,因此楼市前景黯淡。


我的看法恰恰相反,未来房地产税会让楼市强者恒强、弱者恒弱。也就是说,在中小城市助跌,在大城市助涨。


据财政部“财政科学研究所”所长贾康8月初透露,房产税会在2017年出台。他还猜测说,未来中国的房产税不会模仿美国,从第一套房子开始征收,每个家庭应该有免征面积或套数。


我想贾康的这个说法是靠谱的,因为中国楼市跟美国最大不同,美国人在拥有房子的同时,就拥有了下面的土地,甚至包括土地下面多少米的矿产权和上面多少米的空间权。中国人只拥有房子本身,土地是租用国家的,已经一次性缴纳了多年的租金。所以,中国房产税的税率理应更低,也应该有免税面积或者套数。


现在最大的悬念是,会不会有累进税率,也就是惩罚性税率。比如一个三口之家,假设可以免税面积90平米,超过90平米低于200平米的部分一个税率,再往上会不会加重税率。现在很多人谈论房产税的影响,其实隐含了一个假设,就是有惩罚性的累进税率。


按照此前国家房地产调控政策,猜测有惩罚性税率是合理的。因为直到今年年初,国家仍然说,住房是特殊商品,要控制其投资属性。但经过两轮救市之后,性质就变了。尤其是首套房认定标准放松之后,国家事实上承认了投资性购房需求,对此加以了鼓励。也就是说,多买房子的人为保增长做了贡献。那么到2017年,三年不到,国家就变脸对他们施以惩罚性税率,这合理吗?


所以我的判断是,随着经济下行压力越来越大,国家拯救楼市的力度越来越强,多买房子将变成“爱国行为”,未来实行惩罚性房产税的可能性将大大降低。也就是说,房产税更像是“痒痒挠”,而不可能是“上帝之鞭”。

国家设立房产税的首要目的,是为了在土地制度、税制改革后,给地方政府找到稳定的税源,抑制房价仅仅是第二位的。事实上,房产税在发达国家存在了多年,从来没有在中心城市起到过抑制房价的作用。


房产税对不同的房子,将产生不同的作用。有用的房子,根本不怕房产税,因为税的成本可以转嫁。比如北京,目前的确有不少空置房屋,要么是煤老板囤积的,要么是贪官污吏囤积的,他们会选择出货。但这种出货带来的瞬间房价下跌,反而是接盘的好机会。因为北京的房子是稀缺资源,可以租出或卖出高价。


中小城市就不同,尤其是这些城市郊区、新区的空置房屋。中国绝大多数地级市和县城要么人口增长缓慢,要么处于人口流失状态,在这种情况下,多余的房子卖不出去、租不出去,只能白白承担房产税。说句残酷的真话,这些房子早晚会被房产税、物业管理费“杀死”。


美国的情况就是最好的说明。在加州的旧金山、洛杉矶等地,房价早就上涨到2008年以前的价位,甚至创出了新高。但在中部很多州,到现在房价仍然没有达到2008年金融风暴前的一半,大量廉价的法拍屋仍被源源不断释放出来。为什么会出现这么大反差,说到底就是因为人口迁移,有些城市被废弃,有些越来越旺。


在美国,城市兴衰往往是市场力量决定的,但在中国则是行政力量决定的。一个城市,级别越高、越有权力,就越有资源,越能吸引人口所以,北京(首都)房价必然高过上海,上海(直辖市)必然高过深圳,深圳(计划单列市、特区、享受省级经济管辖权)必然高过广州,广州(省会、副省级城市)必然高过东莞(地级市),东莞(人口有明显增量的地级市)必然高过湛江(人口严重流失的地级市),这都是没有任何悬念的。


我此前研究过中国经济总量最大的十多个省的房地产数据,发现省会城市都存在房屋建设总量偏大的情况。在很多省,省会城市商品房在建面积占全省比例都在30%以上,而人口往往不到15%。省会城市有更好的公共资源,对中小城市、农村居民更有吸引力,又有大量空置房屋,所以各地已经出现了省会城市在全省“抢夺人口”的情况(比如海口、南宁、郑州)。在这种背景下,如果房产税出台,中小城市的楼市将更加危险。


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