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游刃于博海诗文之间、虚心创作美文共享、汲取青年人之灵气、学古人之大气,共进同勉

 
 
 

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【原创】2015的房地产市场的走向(二)  

2015-01-25 15:53:15|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府退出、还权于市场将是2015年政策面的基调。在2014年取消限购的基础上,2015年政策面不会出现特别大的调整,将继续呈现宽松化、平稳化格局,以进一步推动楼市持续稳定健康发展。在政策面总体预期宽松、“去行政化”趋势明确的同时,地方性的楼市“微刺激”在2015年也将继续出现。诸如购房补贴、贷款贴息、公积金额度提升、异地互认等区域性楼市优惠政策会密集出台。2015年,众多中小房企“危”大于“机”,因为行业利润率在持续下滑,部分企业要亏损、出局,加之转型的不确定性很高,一些房企面临失败可能性。在“去行政化”和“趋市场化”特征日趋明确的楼市新常态下,面对高库存压力,那些在市场竞争中留下来的优质房企,将更注重提升服务品质、强练“内功”。当前市场仍然是调整期,短期内去库存的基调并不会因为部分城市成交量的回升而明显改变。2015年楼市各项指标仍将低位运行,房地产开发投资增速预计将维持在10%左右,新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势。去库存显然成为了当前房地产市场进入“新常态”的一个主要特征,然而市场需求不再旺盛也是房地产行业面临的突出问题。以北京为例,数据显示,2014年北京新建纯商品住宅成交量为5.2万套,比2011年还少了7000套,纯商品住宅成交面积和金额同比下滑。
  全国范围来看,国家统计局1月20日发布的最新数据显示,截至2014年末,全国人口自然增长率为5.21‰,相比之前十几年,人口增速已明显放缓。从2014年下半年开始,多省已放开限购、限价,2015年是再次重申,对执行不到位的地方进行一次集中清理。有的地市州仍然会对开发商备案的住宅楼盘销售价格给出“指导意见”,2015年这种现象将被清除,把价格交还给市场。 公开资料显示,目前坚持楼市限购的城市仅剩“北上广深”及三亚。过去10年,我国房地产业经历了爆炸式增长期,但随着楼市供需结构变化,去库存是目前楼市面临的主要压力,对楼市的限制也会因此取消。“房地产业是推进新型城镇化的重要载体,占四川投资和消费的比重达到18%和20%,对地方税收收入贡献超过36%,在转变经济发展方式中具有不可替代的重要作用。”四川省省长魏宏近日公开表示,要加强对房地产市场消费的引导,支持房企加大去库存力度,促进房地产业平稳健康发展。
  将延续“分类调控”的思路,地方政府继续采取“微刺激”的手段,各项楼市政策有望相继出台。市场方面,楼市将持续去年震荡下行的态势,各城市分化加剧,房价难以大幅反弹。另外,面对库存高企的窘境,楼市的主要任务仍是库存去化,在严峻的环境下,各大房企也纷纷走上转型求生的道路。针对市场的发展演变,2014年中央政府的调控思路适时做出调整。中央经济工作会议也连续两年不提房地产调控,“去行政化”调控思路日益明确。调控目标也从过往的以“控房价、抑需求”,转变成当前“促改善、稳消费”。在“分类调控”的指导下,地方政府各种采取“微刺激”手段,取消限购、减税、购房补贴、公积金新政、普宅标准调整等政策相继出台。除此之外,央行还出台了放松限贷的“930”新政。中央仍将坚持“分类调控”的思路。从去年年底的中央经济工作会议来看,今年将会出现更多的改革措施,土地制度、税制结构等的改革都将深深的影响房地产行业,行业周围的“土”都在松动。楼市的改革也在不断的推进,今年3月份施行的不动产登记制度就是在为以后的房产税、房地产税打基础。对于今年有可能出台的楼市新政,房地产基金、住房个贷证券化、城市群规划、降准、降息方面政策都有可能提出。
  放开限购、限价后,四川房地产的销量、价格走向如何?面对高库存,开发商更加着急。在房企“降价跑量”和2014年 “9·30房贷新政”的联合作用下,成都楼市的去库存效果在2014年底已然显现,楼市需求已得到部分释放。随着金融政策的落地,改善型需求的销量会有所回升。 在价格走势方面,由于供需的根本变化,取消限购、限价也无法改变房地产市场步入调整阶段的事实,房价不会因为取消限购再出现大涨。值得注意的是,此次四川省住建厅还指出,不再对套型建筑面积做统一比例要求。四川省住建厅相关负责人介绍,过去90平方米以下小户型房,须占全市或某项目建筑面积70%以上的规定,将被中止。“这有利于企业更好满足市场需求,促使成都乃至四川的产品供应结构更加合理,并有效减少90平方米以下产品的积压。”
  虽然2014年末全国多地楼市出现“翘尾”,但这仍然无法掩盖市场整体低迷的现实,新年伊始,地方政府再次出手救市。 进入新年的短短20多天中,已有绍兴市、厦门市以及四川省出台了楼市救市政策,其中浙江省绍兴的“微刺激”主要以购房税收补贴为主,而厦门和四川省则集中在清理楼市的行政干预、全面取消限购。与此同时,中央层面也为地方尽可能提供政策“方便”。日前,住建部部长陈政高提出,房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要,住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。住建部此举主要是为了督促存量较高的城市消化库存。由于三四线城市的房地产仍处于下行通道中,因此2015年地方救市的愿望更加强烈。这些城市地方政府救市措施会更加多样,力度也将比去年要大。在救楼市上,地方政府不遗余力,该用的招都用了。
  按照绍兴市公布的房产新政,2015年2月15日起在绍兴将实行包括购房补贴、提高公积金贷款额度等优惠政策。其中最具操作性的,是购房者在政策有效期间购房,可获得房款成交计税价0.8%的税收补贴。以总价100万元的住房为例,无论是新房或二手房,都可获得8000元税收补贴。绍兴市住建局办公室周主任表示,此次出台的政策主要是通过房产交易税收额度的补贴来减轻购房者负担,而不是由地方政府出资直接进行财政补贴。“我们还要会同税务部门联合执行,因为税费减免的对接部门是税务局。”周主任表示。 与此前相传的版本相比,绍兴现在出台政策的力度并不大。2014年12月绍兴当地曾传出消息,绍兴准备对购房者进行适度财政补贴以刺激住房消费。此外,当地市场还有消息称,为减轻开发商压力,可放宽开发商土地款支付的期限,楼盘开发可采取分期开发、分期验收的方式。新年伊始就开始救市,与绍兴地产低迷有直接关系。据绍兴市房地产信息网统计数据,2014年12月绍兴商品住宅成交848套,环比下降7.3%。而这样的“成绩”,也是开发商以价换量的结果。2014年8月份绍兴曾出台过11条救市措施,其中甚至还包括要求商业银行加快对房地产按揭贷款的发放速度等细则,被称为“最无底线的救市”。
  进入2015年就“着急”启动救市的并非只有绍兴一地。2015年1月20日,四川省住建厅发布消息,称将对省内地方住房政策进行集中清理,全面取消限购、限价等行政干预政策。此前,厦门也宣布从2015年1月16日起全面取消岛内限购。为此,中央也不得不“帮把手”。按照住建部刚刚出台的新政显示,今年住建部在保障性住房方面的主要工作之一,就将集中在“督促存量较高的城市出台将商品房转化为安置房的支持措施”。这样一来,一方面保障性住房及棚改房源将不再局限于政府主导建设,政府可通过资金补贴的方式实现保障;另一方面这样做也能够有效帮助三四线城市去库存。上海房地产研究院最新报告显示,截至2014年12月底,全国35个主要城市的新建商品住宅库存总量为28124万平方米,同比增长15.4%。其中,29个城市库存出现了同比增长现象。2014年仅调整住房公积金政策的城市就超过了20个,包括北京、佛山、六安、铜陵、宣城。而成都、包头、宁波、广州、南昌、绍兴超过10个城市在交易契税上进行了不同程度的减免;其中河北在全省对购房契税进行部分减免或全部减免。
  2015年1月21日,住房和城乡建设部副部长齐骥称,要指导督促商品住房较多的城市,出台支持措施,将商品房转化为安置房,促进棚改与利用存量房的有效衔接。2015年1月14日,住建部发布指导意见,多维度培育租赁市场,鼓励房企转化存量房源向社会出租。1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》第二(五)条提出,支持房企将其持有房源向社会出租,并从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房企,在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于向市场租赁,也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。此外,该文件还鼓励各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。住建部文件出台的背景之一,正是贯穿2014年楼市的库存压力并未完全缓解。上海易居房地产研究院最新数据显示,截至2014年12月底,其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米,和11月份基本持平,同比增长15.4%。国家统计局最新数据显示,2014年全国商品房待售面积达6.21亿平方米。
  国家统计局2015年1月20日公布的数据显示,截止2014年末,全国商品房待售面积为6.22亿平方米,比2013年末增加1.29亿平方米,其中住宅待售面积增加最多,为1352万平方米。若按每套100平方米计算,全国待售商品房约有6百万套。 根据国家统计局公布的数据,2014年全年,全国商品房销售面积12亿平方米,按此计算,除去新开工面积,当前的库存量需要半年以上的时间来消化。房地产市场整体仍然将面临较大的库存消化压力。商品房库存量大是房地产行业将在底部运行较长时间主因。2015年,根据各种情况测算,销售会迅速回升,从去年9月份销售最低潮开始,此后销售基本上是处于持续上升的状态。但是价格不一定随着销售量上扬,因为还巨大的消化数字,消化的差不多了才可能改善库存状态和市场供求关系。2015年已出台的“房地产基金相关政策”及“城市群规划”将对未来房地产发展产生重大影响。城镇化,特别是几大城市群的分类建设城镇化,已经成为今年及未来几年重要的基础设施投资指引,对各个城市之间的建设也会产生巨大作用。
  随着经济进入新时期,房地产市场也进入“新常态”,其特点主要表现为,增速放缓、结构深度调整和市场严重分化。房企集中度继续大幅提升,前十强房企销售金额占比从2013年的13.72%上升至17.19%。原来的开发商有8万家,现在剩下了5万家;在这个过程中,万科也由1000亿的销售变为2000亿了。目前房地产开发企业还面临到位资金增速下滑问题。2014年,全国房企到位资金121991亿元,较2013年下降0.1%。销售下滑导致房企回笼资金减少,同时全国开发商融资困难,都影响了到位资金情况。2015年新房供应偏紧,而需求将有所释放,会导致房价止跌反弹,2015年房地产销售会迅速回升。国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升从税务方面诠释了房地产行业的新变化:营改增涉及房地产业,将在年底前完成;其次,房地产税也在加快立法,今年将进入实施阶段;最后,中国已经加入了国际税收公约,如果房企有一些跨境项目,就需要研究国际税收的问题,主要是反避税及加强国际合作。
   2014年全国房地产行业各项指标均高位回落,同时各地市场分化差异显著,趋势性变化逐步显现。国家统计局发布的数据显示,2014年12月70个大中城市的房价同比总体下降,且降幅仍在持续扩大。去年商品房销售面积比2013年下降7.6%,销售额同比下降6.3%。另外,随着销量的低迷和新开工面积的增长,各地楼市库存日渐高企,2014年末,商品房待售面积已高达6.2亿平方米,比2013年末增加了约1.3亿平方米。2014年9月份是销售低潮,此后基本上是处于一个持续上升的状态。2015年销售会迅速回升,但是价格不一定随之上涨,因为我们有庞大的库存,差不多消化完才可能改善库存和市场的关系。由于房地业过剩产能的消化周期过长,2015年房企的工作重心仍然在于减少库存并优化库存结构,以及改善现金流。另外,随着行业风险提高,房地产销售规模逐步触顶,主动退出和寻求并购的中小开发商增多,行业洗牌加速,越来越多的房企走上转型道路。万科、万达、恒大、绿地等多家房地产标杆企业近期均有多元化转型举措,或拓展养老地产、转型“服务商”、或涉足互联网、或发力海外地产。对于多元化扩张之路,房企还要依托自身优势,围绕产业链横向共生或纵向延伸转型,才更容易取得成功。另外,从业绩来看,多数房企表现不佳。目前公布2014年销售业绩的40家企业,合计销售额达到了18205亿,相比2013年的15835亿,上涨幅度为15%。但这其中仅16家企业达标,其他24家企业完成任务情况不理想。
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