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游刃于博海诗文之间、虚心创作美文共享、汲取青年人之灵气、学古人之大气,共进同勉

 
 
 

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一位文学痴迷者,集一生之经验,不断探索新文学的发展,把有限的生命投入到无限地创作中去。

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、【原创】●房地产市场走向(三)  

2015-01-28 13:01:37|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据有关报道,截至目前全国楼市有近6亿平方米的待售库存,其中很大部分位于三四线城市。如此高的库存压力,使三四线城市的楼市活跃度降低、房价涨不动或者下跌、开发企业自身经营越来越困难,甚至还引发了资金链断裂。包括昔日那些象征房企实力的地王,如今也大多陷入尴尬境地:要么快速开盘,想尽各种办法回笼资金,甚至不惜牺牲利润;要么连开盘都不敢,指望能“挺”过难关;要么土地款无法按时付清,退地或转手;要么举债百亿信托;甚至计提上亿减值准备。

楼市陡然下行,回款速度放缓使得房企的资金链紧绷,是过去10多年地方政府“土地财政”酿成的苦果。这些年来,绝大多数城市的建设项目、政绩工程,都是依靠房价上涨和土地财政实施的。离开房价和土地财政,地方政府不可能在短时间内想到其他筹集建设资金的办法。更直接地说,地方政府已经完全被楼市和土地财政绑架。 

早在2013年,尽管在去泡沫、去杠杆和去产能的大环境下,房地产市场的长周期下行的进程已经开启,作为风险源头的房地产泡沫去化任务已经成为不得不马上着手的工作,但由于多年失衡发展模式下积累的体制性、结构性问题却变得积重难返。

进入2014年以后,随着国内外经济环境的变化,中国经济进入新常态,房地产的经营形势更趋严峻。来到2015年,面对当前的楼市大环境,各大开发商都在使出浑身解数,有的取经互联网企业,例如万科学习小米,有的大搞新媒体营销,例如绿地和腾讯达成微信战略合作,但是要跑赢2015,千方百计去库存仍将是这一年的主基调。

近日,为了消解房地产库存的压力,一些地方政府开始回购存量商品房,疏解6亿平米库存救市。中国证券报1月27日报道,如果你要卖房子,挂单在中介机构卖不出去,现在多了一条路,把房子卖给政府去。报道说,福州市近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》,该市市民手头上有多套商品房或安置房,可以卖给政府。除了福州,四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市也正在实施试点。但政府考虑的并不仅仅是给空置房多条交易的路径,而是6亿平方米的库存如何消化和700万套保障房从哪里来的问题。看起来,地方政府实在是有点坐不住了。

房地产行业涉及到住房制度、土地制度、金融制度、财税体制、中央与地方利益分配关系、中国经济增长模式等一系列深层次问题。而更为复杂的是,这些问题又必然与民生问题纠缠在一起。所以,在中央政府眼中,房地产并不仅仅是一个经济问题,还是一个关乎稳定的问题。因此,中央政府也在极力关注着。

1月26日,有媒体报道,根据权威人士透露,一直被业内呼吁的房地产REITs或将放开。暂停近7年的房地产REITs(房地产信托投资基金)有望在今年上半年开启试点,房地产行业或将迎来直接融资时代。可以说这是中央政府对房地产企业缓解资金压力的一项措施。 

大家知道,我们现在处在一个非常关键的时期,中国经济进入一个新的阶段,只有转型升级,才能保持经济持续健康发展,也就是说我们没有别的路可以走。房地产市场突围,势必在中国经济转型的框架下选择路径。在以投资为主的经济增长模式下,房地产业犹如动力引擎。如今中国经济正在告别高速增长,处于经济换挡期,如何定位房地产业的功能和属性显得尤为迫切。

转型的基础在于资产经营性收益选择还是出售服务性收益,无论选择继续住宅开发还是转型商业还是其他,根本不在于选择方向,而在于选择目的,如果还是按照过往方式看待转型,无非是明天的商业成为今天的住宅,再造下一个住宅而已,本质上没有区别。当前和“十二五”期间乃至今后更长一段时期,如同我们的经济一样,我国房地产业面临“调结构、转方式”两大任务,即增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房供应,转变粗放式的发展方式,走“资源利用少、环境负荷低、科技含量高、生态良性循环”的可持续发展之路。不言而喻,房地产转型,产品升级,重服务,走生态、低碳、环保,走可持续发展之路是未来的很长一段时间的方向所在。

客观来看,房地产是中国经济市场化的一个典型,它具有正负两面性,其改革的方向看似复杂无比,但衡量起来却也简单至极,那就是:是否有利于提高人民的生活水平,是否有利于增强社会主义国家的综合国力,是否有利于发展社会主义社会的生产力。

中国的房地产业如同中国的经济一样,本来13亿人口,市场具有无限性,经济应该充满活力,然而我们的经济却危机时伏,企业半死不活,很大程度上在于那些年宏观上缺乏整体把握,中观上各自为政,一切唯GDP。习李执政以来,以反腐为抓手,不但是要消除人人痛恨的腐败,更重要的是反腐倒逼产业创新。地方政府必须要看清这一点,否则未来的路将会更艰难。

改革开放以来,随着经济的发展,消费量级的提升,涌现出各种各样的财富人物,前几年的煤老板、矿老板层出不穷,近年来,地产老板成为中国经济舞台上的风云人物。房地产和城市化本来是中国经济的一出好戏,但是上演的却是一幕幕的“官商勾结”和暴富“神话”。严重地扭曲了中国的经济和损害着社会风气。随着新常态的到来,房地产业老板也要看清楚,只有不将眼睛盯在超级富豪的目标上,未来才会有出路!


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