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jiang8-8-8-8的博客

游刃于博海诗文之间、虚心创作美文共享、汲取青年人之灵气、学古人之大气,共进同勉

 
 
 

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《原创》三、四线城市才是大多数  

2015-11-22 12:00:33|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国家统计局最新发布的数据显示,10月份,70个大中城市中,新建商品房价格下降的城市有54个,上涨的城市有16个;同比价格变动中,深圳涨幅最高,为40.5%,已连续7个月领涨,湛江涨幅最低,为下降6.5%。除深圳之外,一线城市中,北京同比上涨8.1%,上海增长12.7%,广州增长7.1%。这也意味着,一线城市与其他城市相比,市场分化的矛盾仍在加剧。

众所周知,按照市场规律,只有供不应求,才会价格上涨。反之,则价格下跌。一线城市的房价能够持续上涨,特别是深圳,更是一路领涨,说明这些城市的市场供求关系已经处于不平衡状态,亦即需求大于供应。至少,不再象前几年那样出现饱和。而供求关系的变化,则是连续多年市场低迷,购买力被政策抑制的结果。一旦政策松绑,刚性需求、特别是投资需求激活,市场也就开始活跃,房价出现上涨了。

现在的问题是,一线城市的房价上涨,并没有传导到其他城市、特别是三四线城市。对绝大多数三、四线城市来说,库存积压的矛盾,依然十分严重。一方面,去库存的效果很不理想。需求与已经形成的库存相比,仍然很不协调,无法给去库存提供更多帮助。特别是投资性购房,在三、四线城市已经处于完全停滞状态;另一方面,受前些年过度依赖“土地财政”影响,多数城市都政府负债累累、运行困难,迫切需要通过“土地财政”进行消化,因此,新增房源的动力也很强,对去库存形成更大压力。

也正因为如此,一线城市房价的持续上涨,必然会对三、四线城市构成更大的压力。首先,给地方政府带来了房价将要上涨的错觉。对绝大多数地方的政府来说,面对经济持续下行和财政日益困难,都在迫切期待房价能够反弹、市场能够复苏,从而继续依靠房地产维持政府运行和建设所需要的资金。因此,面对一线城市房价持续上涨,一定会形成整个房价都要上涨的错觉,从而再度通过政策拉动市场、拉动房价上涨。结果,会使得三、四线城市出现新增房源扩大、库存压力更大的现象

其二,迫使开发商调整投资策略。虽然地方政府会在一线城市房价中迷失方向,但对开发商来说,却不会再进行错误的决策。因此,有实力的开发商会将占据转移到一线城市,从而从三、四线城市撤退。如此一来,就会倒逼地方政府在土地交易方面,做出更大的让步,把土地价格压得更低,从而进一步增加库存压力。

第三,会让刚性需求进一步萎缩。虽然说中国人有买涨不买落的习惯,但是,在购房问题上,已经变得越来越理性、越来越慎重了。一线城市的房价上涨,对三、四线城市的居民,不仅产生不了影响,反而在所在城市没有跟风涨的影响下,更加认为房价可能会跌,从而继续保持等待观望的想法。那么,三、四线城市去库存的问题,也就很难得到解决。

第四,带来政策的更加混乱。越是市场低迷,越是去库存效果不好,政府就越希望通过政策来刺激市场、刺激住房消费。那么,政策出台得越多,居民的消费欲望也会更弱。因为,经过了若干年政策考验的居民,已经深谙政策与市场的关系。政策越多、越滥、越乱,说明市场状况越差,等待观望的情绪也越浓,指望市场复苏的希望也就会进一步落空。这也是一线城市房价持续上涨带给三、四线城市的影响之一,或者说冲击之一。

据悉,为了刺激住房消费,管理层还将采取更加宽松的政策,如信贷政策、公积金政策、税收政策等。只是在房价不跌,或房价仍然处于政府调控范畴,而不是市场供需范畴的情况下,政策再多,可能也很难让市场出现火爆。一线城市房价持续上涨,就是因为市场供需关系的改善,而其他城市尤其是三、四线城市的市场供需关系并没有发生变化,自然,也就不可能出现一线城市这样的房价上涨,也不能用买涨不买落来衡量居民购房心理。两极分化,也可以认为是房地产市场新常态,何时才能步入协调行列,就看三、四线城市的去库存效果。从眼下而言,一线城市的房价持续上涨,带给三、四线城市的,是负影响、负作用。


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