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jiang8-8-8-8的博客

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《原创》去库存不能依靠政令  

2016-01-04 10:48:43|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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年末岁初,关于一线城市房地产市场放开限购、限贷的传闻,再次甚嚣尘上。一些专家学者以及房地产行业协会,也有类似提议,更给这种传闻火上浇油。

一线城市能取消限购吗?我的看法是,当然可以。但不是2016年,也不是2017年,而是未来。如果在2016年取消一线城市,特别是北京、上海、深圳三城市的限购、限贷,对中国房地产来说可能是一场灾难。

20146月以来,全国46个实施了限购政策的城市,陆续有41个取消或者大幅放松了限购政策。目前严格执行的城市,只剩下北京、上海、深圳、广州和三亚。

最近有报道称,三亚即将取消限购。三亚之所以至今仍然维持了限购,是因为房地产占其经济的比重畸高,过去几年来市场异常低迷,为了传达“正确的导向”,一直没有取消限购。其实,三亚取消不取消限购,对全国楼市没有任何影响。

广州的情况也差不多。这个昔日的内地第三大城市,在2015年明显被深圳全面超越。事实上,进入新世纪15年来,广州无论是人气还是财气,都没有深圳旺。广州金融体系吸纳的资金总量,从2000年时为深圳2倍,到2015年变成了只有深圳的70%。至于房价,也远远被深圳抛在后面。

所以,广州的确有取消限购、限贷,振兴房地产市场的需要。而且广州取消限购,也不会对全国造成影响。

但北京、上海和深圳就不同。这三个城市在短期内不能取消限购。如果取消,将带来严重后果。

目前中国房地产市场已经进入了整体过剩阶段,商品房库存量巨大,有90亿平方米和140亿平方米等多种说法(包含了已经批出土地,尚未建设的面积)。但这些说法,都没有将各地存量巨大的小产权房、军产房、集资房等计算在内。以深圳为例,各种农民房、违法建筑的存量,几乎占到全市房屋总量的一半。

也就是说,绝大多数城市房屋存量已经严重过剩,去库存压力巨大。房地产市场之所以还能保持平稳,并在这个冬天有所回暖。除了降准、降息、减税、补贴等政策不断出台,一个重要的原因就是深圳、上海、北京楼市继续上升,打开了价格空间,带来了赚钱效应,刺激了购买欲望。

如果把房地产市场看成股市,深圳、上海、北京这三只就是高价股、百元大股,他们不断拓展房价的上涨空间,引领整个市场上涨。如果放开限购、限贷,全国投机性资金会加速向这三个城市集中,北、上、深房价将不断“涨停”。这种放礼花式的上涨非常危险,就如同20155月的中国股市一样,迅速见顶。然后,三大城市房价开始暴跌,到那时全国楼市的“股灾”就不可避免了。

北上深楼市继续限购,可以阻延这三大城市房价上涨速度,将其市场控制在慢牛状态。这样,北上深对全国楼市的拉动作用,就可以延续更长时间。

当然,北上深的楼市政策根据市场状况微调,当然是可以的,而且是必要的。但这种微调,应该是着眼于维持慢牛走势。否则,三大城市将出现疯牛行情,最终必然导致全国楼市的崩溃。

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