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《原创》从地王频现看房地产市场走向  

2016-11-07 07:35:12|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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22城密集出台调控政策转变了房地产市场预期,致使今年前三季度拿高价地和地王的企业压力陡增。仅仅在过去的一个月中,杭州、合肥等此前土地高热区开始集中出现转让地王项目股权,引入合作者开发,摊薄风险的现象。如信达地产今年527日拿下的总价高达123亿元全国总价地王——杭州滨江奥体地块项目,信达资产的股权已被稀释至50%,融创中国和滨江集团分持滨江奥体地块股权40%10%

要知道,在争当地王时,这些房企是何等的风光,何等的气焰嚣张。但是,仅仅过了几个月,就玩起了稀释股权的手法。显然,有点打脸的感觉。因为虽然尚不清楚地王稀释股权的转让价格,但有一点可以肯定,绝对不会是赚钱转让,而极有可能是低于地王价或同价格转让。不然,是很难征集到受让者的。

可以看出,稀释地王股权的房企,要么是新贵,没有市场经验,只有一腔热情,如信达地产,要么经济实力不够强大、资金链原本就比较紧张的房企,如绿城、文一等。而稀释地王股权的主要目的,就是减轻现金流压力,避免出现资金链断裂的问题。

事实也是如此,在争当地王的企业中,相当一部分并不具备争当地王的实力,或者说没有经营地王的能力。所以争当地王,就是相通过地王改善日趋紧张的现金流,以此缓解企业资金物矛盾。只是没有想到,楼市调控会来得这么快,且严厉而果敢。不仅22个城市集中出台楼市调控政策,而且,金融、证券等也都纷纷对房企收紧政策,对融资和再融资抬高门槛,从而导致企业的融资渠道大大缩减,融资能力大大降低。殊不知,房企玩的就是资金,资金一收紧,那些原本就资金实力不够的房企,就只能被迫缴械,通过稀释股权的方式缓解现金流矛盾。

不过,地王稀释股权,并不是绝对的,一方面,真正有实力的房企,并不会采取稀释股权的方式。原因就在于,这些房企原本资金成本就较低,且有强大的资金实力。因此,不需要通过稀释股权来维持现金流平衡;另一方面,一线城市的地王,尚未出现稀释地王股歌台舞榭现象。除了一线城市的地王,大多是由大型房企扮演的之外,更主要还是房企对一线城市的房价信心较足,不会轻易稀释股权。

可以预料,如果短时间内不会在政策上做出调整和松动,新一轮房企整合或将再度出现,房地产市场的分化现象将进一步加剧,亦即有实力的房企通过受让股权,对中小房企形成牵制,让这些房企被迫做出更多的股权转让行为。也就是说,第一步是稀释地王股权。接下来,还有可能转让企业股权,形成大鱼吃小鱼的格局,大房企越做越大,小房企土崩瓦解。俗话说,天下大乱达到天下大治,房地产市场也应当按照这样的规律进行。要知道,如果市场不来一次较为彻底的整合,不对那些投机者形成挤出效应,楼市就不可能步入平稳有序发展轨道。反过来,如果能够形成了对中小房企挤出效应,市场的稳定性就会增强,那种争当地王的现象就会大大减少。

显然,这是对楼市调控政策的考验,也是对管理者智慧与能力的考验。必须看到,楼市调控政策刚刚执行没有多长时间,就已经出现地王稀释股权的现象了。如果楼市调控政策能够继续执行下去,那些缺乏资金支撑的中小房企,一定会因为资金问题退出市场,或成为大房企的腹中之物。

我们担心的是,地方政府出于自身利益和风险防范的需要,会不会在中小房企遇到资金困难时,出手干预。而金融机构为了防范风险,再次在信贷资金的投放方面给中小房企以暗中支持。一旦这样的现象出现,楼市调控又将陷入反复,最终使调控失败。这就意味着,管理层必须在方面加大监控力度,防止地方政府和金融机构干预楼市调控,影响调控的效果。房地产市场成为一次比较彻底的大鱼吃小鱼,来一次大整顿。只有按照市场规律去整顿与治理,更多的发挥金融杠杆的作用,才有可能让房企真正感到威胁,让房企消除侥幸心理,从而推动房地产市场的健康有序发展。

总之,地王稀释股权,是一种好现象。

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