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jiang8-8-8-8的博客

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《原创》老话重叙房地产市场走向  

2016-07-12 10:16:00|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国家统计局最新数据显示,今年1-5月份,房地产开发企业到位资金53681亿元,同比增长16.8%,增速与1-4月份持平。在其他资金中,定金及预收款14840亿元,增长35.2%;个人按揭贷款8838亿元,增长58.5%。

这也预示着,无论是开发商还是消费者,上半年的表现都是非常积极的,由给楼市带来了非常积极的效应,一度呈现十分火爆的迹象。然而,火热之后,多家机构的数据也显示,6月全国房价环比涨幅收窄,一定程度上,又反映出下半年楼市的格局。更重要的,支撑房企拿地甚至争做“地王”的开发贷,也开始逐步收紧了。

《原创》老话重叙房地产市场走向 - 夕阳余晖 - jiang8-8-8-8的博客

银行为什么要收紧开发贷,道理很简单,就是对市场前景不看好。至少,对当前楼市的前景不看好。要知道,上半年楼市所以出现火爆现象,最主要是一线城市和部分二线城市出现了意想不到的房价快速上涨,如深圳、上海、南京、苏州等地。相反,具有很重去库存压力的三、四线城市,仍处于低迷状态。即便有所反应,也是一、二线城市楼市疯狂的边际效应,而非自身出现松动现象。

随着一、二线城市逐步出台调控政策,遏制房价上涨,一、二线城市楼市的火爆现象也逐步消失,房价趋于稳定,并出现了一定幅度的下降。自然,开发商拿地的热情也就会出现减弱。一旦开发商拿地的热情减弱了,银行对开发商的“信任度”就会下降,开发贷也就会越来越紧。开发贷收紧了,风险也就有可能暗潮涌动了。因为,从上半年的实际情况来看,一、二线城市楼市的疯狂,很大程度上与银行不顾一切的支持是分不开的。甚至有报道称,一些银行为了给开发商贷款,可以做赔本买卖。

《原创》老话重叙房地产市场走向 - 夕阳余晖 - jiang8-8-8-8的博客

这样的结果,传导到消费者身上,刚刚冒出来的购房热情,可能又会受到极大影响。包括刚需在内的消费者,都可能重新回到等待观望的状态。尤其是三、四线城市,原本指望一、二线城市的火爆,能够对三、四线城市的购房热情产生一些积极影响。从现在的情况来看,至少下半年没有指望了。

很显然,对上半年疯狂拿地的开发商,会不会因为开发贷收紧而出现风险,值得关注。要知道,除极少数实力超强的开发商之外,其他开发商都是依靠银行的支持才获得拿地的条件的,有拿地的动力的。现在,开发贷收紧了,按照一些开发商的实际能力,就将面临资金链紧绷的现象。尤其是土地价格脱离实际的地块,会不会因没有开发能力而出现风险,包括后续资金跟不上,无钱开发、无力偿还到期贷款等,也是一个需要认真的问题。

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好在今年上半年的拿地热潮,主要发生在央企或少数大房企身上,且维持的时间不是很长。否则,风险会更大。即便如此,随着央企整合力度不断加大,相关央企整合以后,会不会对发展战略做出调整,对被整合央企新拿的土地作放弃处理,也是一个需要关注的问题。

而真正令人担心的,还是三、四线城市的去库存。如果说上半年房地产市场的火热,还让我们看到了一丝去库存的希望的话,在接下来的时间里,三、四线城市的去库存压力可能会更大。尽管相当一部分地区启动了鼓励农民进城买房的政策。毕竟这样的政策有治标不治本、且给未来发展填堵的嫌疑,能否对三、四线城市的去库存起到积极的作用,也需要观察。就算能够推动三、四线城市的去库存,那由此带来的就业、社会保障、医疗保障、教育等方面的问题,又有可能成为三、四线城市的新的短板。由房地产风险转化成社会发展短板,对城市来说,效果没有多大区别。因此,鼓励农民进城买房,也是一种利弊同在、弊可能更大的手段。

从总体上讲,上半年楼市的火爆结束以后,接下来可能出现的现象,除市场会继续低迷之外,就是风险的暗潮涌动。而这次的风险,一、二线城市主要是高价拿地、争当地王的开发商,三四线城市则继续是高库存。如何防范,需要引起管理层的重视。

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